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试说不动产登记论域中的法律规范竞合
——答云南省文山州不动产登记界同行提问
黄为森 编著
二〇二一年九月六日

　　有云南省文山州不动产登记界的同行向我提问：
　　“××兰、××佩夫妻共同育有一女××流，2008年3月20日××流与××臣结为夫妻，后4人出去打工，2014年7月回来本地购买一块土地，证书上的权利人：××臣。2020年1月××流、××臣到民政协议离婚，离婚证上写明无共同财产。2020年6月××臣办理房屋首次登记，提交了民政出具的离婚协议及××流放弃房产协议书。现在是××兰、××佩拿着法院的受理案件通知书来申请异议登记，因为××兰、××佩自述参与出资购买了此房。请问1、××兰、××佩有没有申请异议登记的资格。”
　　遵嘱，现尝试回答以上提问如下。
　　
　　一、由尝试回答同行提问想到了尝试谈谈法律规范竞合问题
　　（一）本文所称不动产登记论域中的法律规范竞合，是指不动产登记机构对于同一项不动产登记，面临遵守并且适用数项效力冲突的法律规范时，需要选择遵守并且适用其中一项法律规范的情形。
　　我主张，在不动产登记论域中的法律规范竞合中，不动产登记机构应当选择对当事人有利的法律规范遵守并且适用，注意维护好自然人、法人和非法人组织的合法权利。
　　（二）对于云南省文山州不动产登记界同行的以上提问而言，按照《中华人民共和国民法典》（2020年第45号令公布）第二百二十条的规定，该提问所称利害关系人不具备申请异议登记的条件；而按照自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年第63号令公布，2019年第5号令修正）第八十二条的规定，该提问所称利害关系人可以申请异议登记。
　　（三）对于同一项不动产登记，不动产登记机构选择遵守并且适用数项效力冲突的法律规范中的某一项法律规范时，必然出现不同的法律后果。对于该提问，我主张按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条的规定认定，利害关系人可以申请异议登记。
　　
　　二、《中华人民共和国民法典》规定的异议登记
　　（一）《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
　　“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
　　（二）不难看出，《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定了利害关系人申请异议登记的两个法定条件：第一、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误申请更正登记；第二、在申请的更正登记中，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
　　（三）不难看出，《中华人民共和国民法典》第二百二十条所称利害关系人申请异议登记，必须以权利人、利害关系人申请更正登记为前提。但是，该提问所称案情，没有权利人、利害关系人申请更正登记的事实。
　　（四）不难看出，《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”由于该提问所称案情，没有权利人、利害关系人申请更正登记的事实，当然就没有在申请的更正登记中，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正”的前提，没有“不动产登记簿记载的权利人不同意更正”的前提，利害关系人不具备申请异议登记的条件。
　　
　　三、《不动产登记暂行条例实施细则》规定的异议登记
　　（一）《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
　　“利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：
　　“（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；
　　“（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；
　　“（三）其他必要材料。”
　　（二）《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条，是该细则“第五章 其他登记”中的“第二节 异议登记”中的第一条。该细则对于利害关系人申请异议登记，没有设置“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误申请更正登记”的前提，仅仅设置“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”的一个前提。
　　（三）云南省文山州不动产登记界提问同行提供的《××县人民法院受理案件通知书》（〔2021〕云2627民初3183号），和利害关系人提出的异议登记申请，已经对以下情形举证：
　　第一、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误；
　　第二、权利人不同意更正；
　　第三、利害关系人对登记的不动产权利有利害关系；
　　第四、利害关系人主张不动产登记簿记载事项有错误的事实。
　　我认为，利害关系人是否出资购买该房，不是受理异议登记必须审查的事实。不动产登记簿记载事项是否有错误，也不是受理异议登记必须审查的事实。所以，云南省文山州不动产登记界提问同行介绍的利害关系人，可以按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条的规定申请异议登记。
　　
　　四、向人民法院申请财产保全优于向不动产登记机构申请异议登记
　　（一）《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年第3次修正）第一百零三条规定“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。
　　“财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。”
　　（二）《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第二十二条规定，“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
　　“国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。”
　　（三）建设部《房屋登记办法》（2008年第168号令公布，2019年第48号令废止）第七十八条规定，“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
　　“权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”
　　（四）《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定，“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”
　　（五）由于对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。由于异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理。所以，向人民法院申请财产保全优于向不动产登记机构申请异议登记。
　　
　　
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　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006、国内统一连续出版物号CN12-1006／F）1998年第11期第34页，2001年第5期第49页，2017年第2期第44页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页，2019年第5期第34页、第35页，2020年第2期第34页、第35页，2020年第6期第38页、第39页，2020年第12期第13页、第15页；《中国房地信息》杂志（CN11-2586／F）1995年第2期第39页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《四川房地产》杂志（川内字02-148号）1992年第6期第25页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。
　　
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