黄为森博客▲

因跨宗被拆分的不完整的原定着物单元
不得与其一宗地构成不动产单元
黄为森 编著
二〇二一年六月十一日

知乎网 https://zhuanlan.zhihu.com/p/379884988 ；
新浪网 http://blog.sina.com.cn/s/blog_52eaee920102yup7.html 。

　　有江苏省淮安市不动产登记界的同行向我提问：
　　“黄老，自然资源部1号文件这段话该如何理解？
　　“房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记。”
　　遵嘱，现尝试回答以上提问如下。
　　
　　《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）规定，“房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。”
　　就我理解，该段文字讲了两层意思：第一、合法跨宗建设，可按照宗地分别办理不动产登记；第二、合法跨宗建设，宗地需要分割、合并的，须经自然资源主管部门批准后再办理不动产登记。
　　我赞同该段文字的第二层意思。对该段文字的第一层意思，我有不同看法。
　　因为，“宗地”或者“宗海”，是不动产登记簿的“编成单位”。“不动产单元”，是不动产的“登记单位”。按照原国土资源部办公厅《不动产单元设定与代码编制规则》（国土资厅函〔2017〕1029号）的规定，一个完整的“定着物单元”与该“定着物单元”定着的该宗“宗地”设为一个“不动产单元”。如果合法跨宗建设的“定着物单元”也跨宗，该“定着物单元”因跨宗被拆分而不完整，这种情形，是不能按照所在“宗地”分别办理不动产登记的。
　　关于该段文字的第一层意思，我曾以2016年8月13日撰写的《试说不动产登记簿的“编成单位”和不动产权属的“登记单位”》阐述过我的意见。那篇文章被河南省安阳市原国土资源局禹宏伟老师推荐《中国房地产》杂志2007年第2期第44页以《不动产登记簿编成单位和不动产登记单位》为题发表。
　　关于该段文字的第二层意思，我曾以2019年12月11日撰写的《我所理解的“批准不动产分割合并的有权部门”》阐述过我的意见。那篇文章被《中国不动产》杂志主编李军晶老师推荐《中国不动产》杂志2020年第2期第34页以《谁应是批准不动产分割合并的有权部门》为题发表。
　　我撰写的以上两篇文章，现在在互联网上，还可以搜索浏览或者研读。借此机会，我再次感谢河南省安阳市原国土资源局禹宏伟老师对我的关爱，再次感谢《中国不动产》杂志主编李军晶老师对我的关爱！
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　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006、国内统一连续出版物号CN12-1006／F）1998年第11期第34页，2001年第5期第49页，2017年第2期第44页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页，2019年第5期第34页、第35页，2020年第2期第34页、第35页，2020年第6期第38页、第39页，2020年第12期第13页、第15页；《中国房地信息》杂志（CN11-2586／F）1995年第2期第39页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《四川房地产》杂志（川内字02-148号）1992年第6期第25页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。

　　
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