黄为森博客▲

求渡问津：本案是否可以进行以及怎样进行首次登记
黄为森 编著
二〇二一年八月十八日

　　昨天，有某市不动产登记中心的同行向我提问。以下，是提问同行和我在腾讯QQ的聊天记录。其中，解甲翁是我腾讯QQ的昵称。




　　█ ××××××不动产×××  10:19:35
　　我是××××××不动产中心 ×××
　　黄主任，您好，我是××××××不动产 ×××，有个问题想请教您一下
　　█ ××××××不动产×××  10:20:22
　　××市××砖瓦厂分别于1995年8月18日、1995年9月7日经××市计划委和××市乡镇工业局批复同意成立，拟在××镇××村（现为××村）建窑厂，当时自然人股东有5人，推举×××为董事长兼法人代表，于1995年10月5日办理了工商登记，企业类型为股份合作制，主营红砖。
　　1995年9月29日××市住建委批复了村镇规划选址意见书。1995年9月30日经××市人民政府批准，同意××市××砖瓦厂使用集体建设用地3.07亩（算是村级集体企业，但是股东都为自然人）。
　　1995年10月5日至2001年1月1日一直由×××等5个自然人经营。期间每年付村里土地租金。
　　2001年1月1日，×××等5人将地上建筑物（窑厂及设备）转让给×××，并于2002年3月22日进行了清算和企业解散。
　　2002年3月29日××市××砖瓦厂进行了非公司企业法人的注销。（经过股权转让后，××市××砖瓦厂为×××独资经营，但是×××没有办理法人工商变更，而是直接注销。）2005年，×××将地上建筑物（窑厂及设备）转让给村经济合作社。
　　█ ××××××不动产×××  10:20:35
　　目前地上建筑物已经灭失。
　　█ ××××××不动产×××  10:20:43
　　该如何做首次登记？
　　█ 解甲翁  10:43:51
　　█ 2021-08-17 星期二
　　什么叫首次登记？您准备为谁首次登记？
　　解甲翁  10:46:15
　　哦，我现在就一个打工仔，没有“主任”职务哈。
　　█ ××××××不动产×××  10:57:53
　　如果不是首次登记，那这本证要做的话如何做？
　　█ ××××××不动产×××  10:58:54
　　我们认为是集体建设用地，要做到境经济合作社名下，但是砖瓦厂当时立项时候有窑及附属建筑物的，现在都没了。
　　█ ××××××不动产×××  10:59:39
　　问题争议就是：原有窑及建筑物都灭失了，还能不能做只记载土地权利的权证证？
　　解甲翁  11:25:17
　　有证据证明，两次转移该集体土地及其曾经定着的建筑物的合法性吗？
　　█ ××××××不动产×××  11:28:09
　　土地合法性可以确定，地上建筑物在砖瓦厂刚设立时有立项批文，后来一次转移时候也在的，现在灭失了。
　　█ 解甲翁  14:41:23
　　房地产权属的合法性，是相对于特定的民事法律关系主体而言的。
　　相对于张三合法的房地产权属，相对于李四而言，不一定合法。
　　所以，离开特定的民事法律关系主体，谈房地产权属的合法性，无意义。
　　█ 解甲翁  16:21:40
　　我不了解，××市人民政府批准××砖瓦厂使用的该集体建设用地，有没有规定使用年限？
　　我不了解，××市人民政府是否书面同意，××砖瓦厂可以不经批准，自主决定转让该集体建设用地使用权？
　　我不了解，将××砖瓦厂转让给×××，×××是以自然人名义，还是个体工商户名义，还是企业名义受让的该不动产？
　　我不了解，如果×××是以市场主体的名义受让该不动产，不经工商登记，×××的市场主体资格是否合法？
　　我不了解，×××受让该不动产后，如果没有申请办理不动产登记，×××是否在法律意义上取得该不动产权利？
　　我不了解，如果×××既未取得市场主体资格，又未取得该不动产权利，×××可否转让该不动产？
　　我不了解，该不动产两次转让后，怎么会涉及首次登记？
　　感谢您给了我难得的学习机会！我的以上困惑，盼能得到您的指导！
　　█ 解甲翁  16:43:41
　　哦，还有，我不了解，当年，××砖瓦厂是否申请办理了不动产登记？如果没有办理，××砖瓦厂转让该不动产，是否违反行政法规、规章规定的“在先已登记”原则（“连续登记”原则）？
　　█ 解甲翁  16:45:03
　　感谢您给了我难得的学习机会！我的以上困惑，盼能得到您的指导！
　　
　　
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　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006、国内统一连续出版物号CN12-1006／F）1998年第11期第34页，2001年第5期第49页，2017年第2期第44页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页，2019年第5期第34页、第35页，2020年第2期第34页、第35页，2020年第6期第38页、第39页，2020年第12期第13页、第15页；《中国房地信息》杂志（CN11-2586／F）1995年第2期第39页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《四川房地产》杂志（川内字02-148号）1992年第6期第25页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。
　　
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