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我看继承人提交经公证的材料申请的不动产登记
黄为森 编著
二〇二一年七月十七日

新浪网 http://blog.sina.com.cn/s/blog_52eaee920102yuq0.html 。

　　一、法律规定的申请公证的两种制度
　　（一）公证法规定的“自愿公证制度”和“强制公证制度”
　　《中华人民共和国公证法》（2005年第39号令公布，2017年第二次修正）第十一条第一款第十一项规定，公证机构办理自然人、法人或者其他组织自愿申请的公证事项。该法第十一条第二款规定，“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。”该法第三十八条规定，“法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法律效力的，依照其规定。”
　　不难看出，《中华人民共和国公证法》第十一条第一款规定的是“自愿公证法律制度”；该法第十一条第二款、第三十八条规定的是“强制公证法律制度”。必须指出的是，只有法律和行政法规，才可以对“强制公证制度”作出规定。
　　（二）规章曾经规定的“继承强制公证制度”
　　1991年8月31日，司法部、建设部印发了《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字〔1991〕117号）。该通知要求，因继承申请的房地产权属登记，其申请事由必须经公证机构公证。当年继承人提交的继承公证材料，是因继承申请房地产权属登记的充分必要条件。当年继承人提交的继承公证材料，与因继承申请的房地产权属登记之间具有对称关系。
　　2016年7月5日，《司法部关于废止〈司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》（司发通〔2016〕63号），废止了1991年8月31日，司法部、建设部印发的《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字〔1991〕117号）。
　　
　　二、继承人持继承公证材料申请的不动产登记
　　（一）《不动产登记暂行条例实施细则》的规定
　　自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年第63号令公布；2019年第5号令修正）第十四条规定，“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”
　　不难理解，如果《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定的“全部法定继承人关于不动产分配的协议”，是申请不动产登记时，全部法定继承人在不动产登记机构最后达成的，那么，“全部法定继承人关于不动产分配的协议”的法律效力，肯定高于“经公证的材料”的法律效力。
　　（二）《不动产登记操作规范（试行）》的规定
　　自然资源部《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号公布，自然资函〔2021〕242号修正）第1.8.6条规定，因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《条例》《实施细则》的相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的，可以按照该条规定的程序办理。
　　截止本文定稿时，未见国务院《不动产登记暂行条例》（2014年，第656号令公布；2019年，第710号令修正）有关于公证的规定。
　　
　　三、顺位最后的非公证遗嘱的法律效力高于顺位居前的公证遗嘱
　　（一）继承法规定的遗嘱效力
　　《中华人民共和国继承法》（1985年第24号令公布，2020年第45号令废止）第二十条规定，“遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。
　　“立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。
　　“自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。”
　　（二）民法典规定的遗嘱效力
　　《中华人民共和国民法典》（2020年第45号令公布）第一千一百四十二条规定，“遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。
　　“立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。
　　“立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。”
　　（三）公证遗嘱丧失了居高临下的法律地位
　　民法典第一千一百四十二条，删除了继承法第十二条第三款规定的“自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。”民法典第一千一百四十二条规定的“以最后的遗嘱为准”中的“最后的遗嘱”，包括非公证遗嘱。也就是说，民法典施行后，公证遗嘱相对于自书、代书、打印、录音、录像、口头遗嘱而言，已经丧失了曾经的至高无上的法律地位。立有数份内容相抵触的遗嘱，最后的自书、代书、打印、录音、录像、口头遗嘱的法律效力，高于顺位居前的公证遗嘱的法律效力。
　　如果，我以上的理解是正确的话，那么，继承人按照《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条的规定“提交经公证的材料”申请继承不动产登记时，不动产登记机构是否需要审查其中的公证遗嘱是否是顺位最后的遗嘱。
　　
　　四、应当敬畏司法解释规定的合理审慎审查原则
　　（一）民法典涉及继承不动产登记的相关关注点
　　《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条规定，“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”该法第一千一百四十一条规定，“遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。”该法第一千一百三十一条规定，“对继承人以外的依靠被继承人扶养的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给适当的遗产。”等等。
　　由于民法典的以上规定，与遗产中的不动产权利归属息息相关，继承人按照《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条的规定“提交经公证的材料”申请继承不动产登记时，不动产登记机构是否需要注意到民法典的以上规定，与不动产登记行政行为后果之间的必然联系。
　　（二）司法解释涉及继承不动产登记的相关关注点
　　《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第十二条规定，“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”该规定第十三条规定，“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”
　　我坚持认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定的“尽够合理审慎职责”，无疑是判断不动产登记是非正误的唯一标准。
　　嗟乎，螳螂捕蝉，黄雀在后。
　　
　　
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　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006、国内统一连续出版物号CN12-1006／F）1998年第11期第34页，2001年第5期第49页，2017年第2期第44页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页，2019年第5期第34页、第35页，2020年第2期第34页、第35页，2020年第6期第38页、第39页，2020年第12期第13页、第15页；《中国房地信息》杂志（CN11-2586／F）1995年第2期第39页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《四川房地产》杂志（川内字02-148号）1992年第6期第25页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。
　　
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