黄为森博客▲

减少抵押权首次登记的抵押物涉及的不动产登记属于该抵押权
首次登记的变更登记并不涉及抵押权“顺位登记”
黄为森 编著
二〇二一年六月二十三日

　　有四川省乐山市井研县不动产登记界的同行向我提问：
　　“黄老师好
　　“请问：抵押权顺位登记同时又要减少抵押物，是先办变更后再顺位？还是先顺位再变更？还是可以同时一起办？
　　“抵押人之前用五处房产办理了抵押权首次登记，现银行来办理顺位登记，其中要减少其中两处抵押物，问：是先办理抵押权的变更登记后再办顺位？还是先办理顺位再办理变更？还是一并办理（以剩余的三处房产办理抵押权的顺位登记）”
　　遵嘱，现尝试回答以上提问如下。
　　
　　《中华人民共和国民法典》第414条第一款规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿”。
　　民法典第414条规定的“同一财产向两个以上债权人抵押的”，被不动产登记实务界称作“顺位抵押”；民法典第414条规定的“清偿顺序”，被不动产登记实务界称作“登记顺位”（或者“抵押顺位”，下同）。
　　既然您称“抵押人之前用五处房产办理了抵押权首次登记”，那么，如果该抵押权首次登记属于“同一财产向两个以上债权人抵押的”，该抵押权首次登记就确定了民法典第414条规定的该不动产抵押权的清偿顺序，即“登记顺位”；否则，不涉及“登记顺位”问题。
　　既然您称“现银行来办理顺位登记，其中要减少其中两处抵押物”，那么，减少该抵押权首次登记的抵押物涉及的不动产登记，不属于“同一财产向两个以上债权人抵押”，仅仅是对该抵押权首次登记的变更登记，该变更登记不能改变该抵押权首次登记生效的“登记时点”。也就是说，抵押权变更登记不是您所称“现银行来办理顺位登记”。不存在您所称“是先办理抵押权的变更登记后再办顺位？还是先办理顺位再办理变更？还是一并办理（以剩余的三处房产办理抵押权的顺位登记）”的问题。
　　民法典第543条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”您称“现银行来办理顺位登记”，银行不是抵押不动产的房屋所有权人和土地使用权人，作为抵押权人的银行，甩开“两方抵押”的债务人，或者甩开“三方抵押”的第三人，单方申请该抵押权首次登记的变更登记显然不妥。
　　我答复你的以上意见可能有误，盼您不吝批评指正。



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　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006、国内统一连续出版物号CN12-1006／F）1998年第11期第34页，2001年第5期第49页，2017年第2期第44页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页，2019年第5期第34页、第35页，2020年第2期第34页、第35页，2020年第6期第38页、第39页，2020年第12期第13页、第15页；《中国房地信息》杂志（CN11-2586／F）1995年第2期第39页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《四川房地产》杂志（川内字02-148号）1992年第6期第25页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。
　　
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