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是否可以就层高低于2.2米的储藏室申请不动产权属登记
黄为森 著
二〇一九年十月二十九日

新浪博客 http://blog.sina.com.cn/s/blog_52eaee920102yotm.html ；
天涯博客 http://blog.tianya.cn/post-1901958-131162131-1.shtml ；
网易乐乎 http://laoniuhun.lofter.com/post/1cc96045_1c6ef724b 。

　　
　　
　　有山东省济宁市某不动产登记机构的同行，近日向我提问：
　　“黄老师您好：
　　“经常在QQ群里看您的文章，获益匪浅，谢谢您的付出和无私分享。
　　“今天有问题冒昧向您请教，望不吝赐教。
　　“我的问题是符合规划但层高低于2.2米的储藏室能否办理不动产权证？
　　“在此问题上，我和同时有争议。同事认为：《房产测量规范》规定‘层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室不计算建筑面积’，据此认为层高低于2.2米的储藏室不能确权。我认为可以确权，理由如下：
　　“1、《房产测量规范》的此项规定适用于容积率的计算，但不是层高低于2.2米的储藏室不能办理不动产权证的依据。
　　“2、《不动产登记操作规范》1.3.1条规定‘不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用’。储藏室的特征符合这一规定，具备设定不动产单元的条件。
　　“3、购房人购买住宅的同时购买了储藏室，只要合同中没明确储藏室只有使用权，购买的就应该是所有权。所有权的四个基本特征是占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。如果储藏室不能登记，购房人就无法行使处置权，购房人对该不动产就不能享有完全的物权（所有权）。
　　“4、住建部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）第四条要求‘房屋套内具有使用功能但层高低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属’。参照此条，符合规划但层高低于2.2米的储藏室也应该明确其相应权利的归属。
　　“5、国家财政部发改委《关于减免部分行政事业性收费有关政策的通知》中明确‘对申请办理车库、车位、储藏室不动产登记，单独核发不动产权属证书或证明的，不动产登记费由原非住宅类不动产登记每件550元，减按住宅类不动产登记每件80元收取’。这里也侧面佐证了储藏室可以单独申请办证。
　　“不知我的理解是否正确？”
　　
　　据我所知，是否可以就层高低于2.2米的储藏室申请不动产权属登记，不只在提问同行所在地有争议，在其他地方，也有争议。
　　遵提问同行嘱，现尝试谈谈我对此问题的看法：
　　一、赞同提问同行对所询问题的结论
　　我认为，属于《中华人民共和国物权法》第三十条规定，合法建造的层高低于2.2米的储藏室，可以申请该储藏室所有权及其占用范围内的建设用地使用权登记。
　　二、不动产登记涉及的定着物单元
　　（一）国土资源部《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》（国土资发〔2015〕41号）第6.1条规定，定着物为房屋等建筑物、构筑物的，按以下情形划分定着物单元：a）同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。b）具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。c）同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。d）同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。
　　（二）国土资源部办公厅《不动产单元设定与代码编制规则》（国土资厅函〔2017〕1029号）第6.1.1条规定，房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分规则为：（1）一幢房屋等建筑物、构筑物（包括该幢房屋的车库、车位、储藏室等）归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元，如别墅、工业厂房等。（2）一幢房屋内多层（间）等归同一权利人所有的，应按照权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的空间，划分定着物单元，如写字楼、商场、门面等。（3）地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间，或者码头、油库、隧道、桥梁、塔状物等构筑物，宜各自独立划分定着物单元。（4）成套住宅（包括不单独核发不动产权证书与房屋配套的车库、车位、储藏室等）应以套为单位划分定着物单元；当同一权利人拥有多套（层、间等）权属界线固定且具有独立使用价值的成套房屋，每套（层、间等）房屋宜各自独立划分定着物单元。（5）非成套住宅，可以间为单位划分定着物单元；当同一权利人拥有连续多间房屋时（非成套），可一并划分为一个定着物单元。（6）全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地（宗海）内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元，如大学、机关、企事业单位、农民宅基地内的房屋等。
　　三、不动产登记涉及的不动产单元
　　（一）国土资源部《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》（国土资发〔2015〕41号）第7条规定，7.c）有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。
　　（二）国土资源部办公厅《不动产单元设定与代码编制规则》（国土资厅函〔2017〕1029号）第7条规定，7（3）有定着物的一宗使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。
　　四、国土资源部不动产权籍调查规章的沿革
　　（一）2015年3月30日，国土资源部印发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）；该通知的“附件”为《不动产权籍调查技术方案（试行）》；该方案的“附录A”为《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》。
　　（二）2017年7月3日，国土资源部办公厅印发了《关于印发〈不动产单元设定与代码编制规则〉的函》（国土资厅函〔2017〕1029号）；该函仅仅废止了《不动产权籍调查技术方案（试行）》（国土资发〔2015〕41号），没有废止《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）的其他内容。
　　五、应当分别确认和记载申请登记的定着物层高
　　（一）“定着物单元”和“宗地”或者“宗海”，共同组成“不动产单元”；“不动产单元”是不动产登记的“登记单位”；“宗地”或者“宗海”，是不动产登记簿的“编成单位”。
　　（二）申请人提交的房产测绘或者权籍调查等材料，应当分别确认层高高于2.2米的建筑物，和层高低于2.2米的建筑物或者构筑物的定着物单元界限及其建筑面积。
　　（三）申请人的申请符合登记条件的，不动产登记簿和不动产权证书除记载该不动产单元外，还应当分别对其中层高高于2.2米的建筑物，和层高低于2.2米的建筑物或者构筑物的定着物单元界限及其建筑面积作记载。
　　六、强制性国家标准和推荐性国家标准
　　（一）《中华人民共和国标准化法》（2017年，第78号令）第二条规定，本法所称标准（含标准样品），是指农业、工业、服务业以及社会事业等领域需要统一的技术要求。标准包括国家标准、行业标准、地方标准和团体标准、企业标准。国家标准分为强制性标准、推荐性标准，行业标准、地方标准是推荐性标准。强制性标准必须执行。国家鼓励采用推荐性标准。
　　（二）国家技术监督局《国家标准管理办法》（1990年，第10号令）第四条规定，国家标准的代号由大写汉语拼音字母构成。强制性国家标准的代号为“GB”，推荐性国家标准的代号为“GB／T”。国家标准的编号由国家标准的代号、国家标准发布的顺序号和国家标准发布的年号（即发布年份的后两位数字）构成。示例：GB　×××××－×× ，GB／T　×××××－×× 。
　　七、《房产测量规范》是不动产登记应当遵守和适用的规范
　　（一）国土资源部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）第二条第一款规定，继续沿用现行的各类不动产权籍调查标准。为保证不动产权籍调查工作的连续运行和平稳过渡，继续执行现行的《房产测量规范》。
　　（二）国土资源部办公厅《不动产单元设定与代码编制规则》（国土资厅函〔2017〕1029号），将《房产测量规范》（GB／T 17986.1）作为该规则的规范性引用文件，并规定凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于该标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于该标准。
　　（三）《房产测量规范·第一单元：房产测量规定》（GB／T 17986.1—2000）及其最新版本，仍是目前不动产登记应当遵守和适用的规范。
　　
　　
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　　▲▲ 本文作者相关信息：
　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）1998年第11期第34页；《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）2001年第5期第49页；《中国房地产》杂志（国内统一连续出版物号CN12-1006／F）2017年第2期第44页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。
　　
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