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判决撤销房屋所有权证和判决撤销不动产登记行政行为
黄为森 著
二〇一七年十月十二日

　　在不动产登记实务中，常见人民法院撤销房屋所有权证的判决书（试举两例，案例附后）。
　　如果说，在《中华人民共和国物权法》（2007年，第62号令）施行前，人民法院可以做出撤销房屋所有权证的判决，那么，在《中华人民共和国物权法》施行后，人民法院再判决撤销房屋所有权证，就值得商榷了。
　　
　　《中华人民共和国物权法》施行前，房屋权属登记适用建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1997年，第57号令；2001年，第99号令）。
　　《城市房屋权属登记管理办法》第四条规定，“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”
　　《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”
　　《城市房屋权属登记管理办法》第三十一条规定，“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”
　　那时，国家没有建立不动产登记簿制度，证明房屋所有权归属的唯一合法凭证，只有房屋权属证书，而不是不动产登记簿。
　　那时，作为“唯一合法凭证”的房屋所有权证由房屋所有权人自己妥善保存，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的，无处分权人将不动产转让给受让人的“善意取得”情形，很难发生。
　　那时，人民法院判决撤销房屋所有权证，就是撤销了房屋权属登记行政行为，就是撤销了房屋权利人曾经拥有的房屋所有权。
　　
　　《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
　　《中华人民共和国物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”
　　《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
　　建设部《房屋登记办法》（2008年，第168号令）第二十五条第一款规定，“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。”
　　国务院《不动产登记暂行条例》（2014年，第656号令）第二十一条规定，“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”
　　《中华人民共和国行政诉讼法》（2014年版，第15号令）第七十条规定，“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。”
　　
　　《中华人民共和国物权法》规定的“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，确立了不动产登记簿的“权利推定”规则，凡是记载于不动产登记簿的权利人，即被“推定”享有该项权利。由于不动产登记簿由不动产登记机构管理，房屋所有权人无权掌控记载有自己房屋所有权信息的不动产登记簿，近年来，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的无处分权人将不动产转让给受让人的“善意取得”情形，频频发生。
　　不难看出，房屋所有权证或者不动产权证书，证明房屋所有权归属的效力，低于不动产登记簿。《中华人民共和国物权法》施行后，人民法院仅仅判决撤销房屋所有权证或者不动产权证书，并没有撤销不动产登记簿记载的房屋所有权及其该房屋占用范围内的土地使用权，最终没有撤销房屋权属登记的行政行为或者撤销不动产登记的行政行为，有违《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定。
　　不难看出，是不动产登记簿的效力决定房屋所有权证或者不动产权证书的效力，而不是房屋所有权证或者不动产权证书决定不动产登记簿的效力。人民法院在判决撤销房屋所有权证或者不动产权证书的同时，应当判决撤销房屋权属登记行政行为或者撤销不动产登记行政行为。也可以，只判决撤销房屋权属登记的行政行为或者撤销不动产登记的行政行为。
　　
　　附件，案例一
　　娄某与某信用社协商以其房屋（证号为20010001）抵偿贷款并签订了房屋抵偿转让协议，双方办理了房屋所有权转移登记，信用社取得了房屋所有权证（证号为20060002）。袁某竞拍购得该房产并办理了房屋所有权证（证号20070003）,后又将上述房屋回转给信用社，并办理了过户手续，信用社又取得上述房屋所有权（证号为20080004）。娄某的妻子孙某向区人民法院提起诉讼，以娄某未经其同意擅自处分婚内共有财产为由，诉请人民法院判令信用社和娄某订立的房产抵偿转让协议无效。一审人民法院均判决上述房屋抵偿借款协议无效。孙某、娄某以此为由向区人民法院提起行政诉讼，请求撤销20080004号房屋所有权证，恢复20010001号证的登记。区人民法院认为，娄某与信用社签订的抵偿转让协议已撤销，20060002号房屋所有权证因主要证据不足，应撤销；袁某的行为，均是基于娄某将房产抵偿给信用社后发生的连续转让行为，都属无效行为。故判决撤销20080004号房屋所有权证。
　　案例一出处：
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5OTE0NjE4Mw==&mid=2649547865&idx=1&sn=a617bb4997cb928b114c88988d61f974&chksm=889e84f1bfe90de7d18320c9a83733e65c3be827a10d96270a418ad9355706a8170260e52f37&mpshare=1&scene=23&srcid=1011GlMaAKff0y5KF0MdhePb#rd 。
　　
　　附件，案例二
　　2010年7月30日，某公民与甲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购买甲公司开发的位于二街2幢1单元1801室房屋（精装修）一套，房屋建筑面积186.25平方米，其中套内建筑面积157.53平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积28.72平方米。经房地产测绘机构测绘，该房18层标准层建筑面积为122.37㎡、标准层以上的闷顶层面积为61.89㎡。后某公民与甲公司共同申请，房屋登记机关于2011年7月19日为其办理房屋转移登记，向某公民颁发了房屋产权证，房屋登记薄和房屋产权证内记载：房屋用途为住宅，建筑面积184.26㎡.套内建筑面积156.69㎡。现某公民以房屋登记机关将闷顶层登记在其房产证建筑面积中，没有是事实和法律依据为由，向法院提起诉讼，要求撤销房屋产权证。房屋登记机关依法进行了答辩并提供了为甲公司办理初始登记、为某公民办理转移登记的申请材料和相关法律依据。本案争论焦点闷顶层，在18层户内有上人孔通向闷顶，闷顶层高达到2.2米，登记机关向法院提交了《房屋测量规范》、建住房[2008]84号、建住房[2008]36号文件，证明房屋建筑面积记载按照《房屋测量规范》测量的房屋建筑面积，规划用途记载建设工程规划许可证及其所附图件上记载确定的房屋用途，提交了规划部门的书面证明，证明闷顶层在规划证证载面积范围内，二街2幢整栋楼的用途为住宅，该房屋设计部门书面证明闷顶为18楼对应各户单独使用。
　　法院认为：按照建设部2006年3月1日颁布实施的《住宅建筑规范》规定，住宅应满足人体健康所需的通风、日照和隔声要求。诉争的闷顶层不通风，无采光，不通水电，且闷顶层内设置了消防管道、排水管道等公共设施，不具备住宅的基本使用功能。涉案房屋产权证记载的用途为住宅，与住宅的基本要求不符。作为房产登记机关，进行房产登记时负有合理的审慎审查义务，其在办理原告房产登记时，将不具备住宅使用功能的闷顶层登记为住宅，主要证据不足，不符合法律规定。经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
　　一、撤销房屋登记机关向某公民颁发的房屋产权证。
　　二、房屋登记机关于本判决书生效后60日内，重新为某公民办理房产登记。
　　案例二出处：
http://blog.tianya.cn/post-1901958-125857514-1.shtml ；
http://blog.sina.com.cn/s/blog_52eaee920102w4fz.html 。
　　
　　
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　　▲▲ 本文作者相关信息：
　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）1998年第11期第34页；《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）2001年第5期第49页；《中国房地产》杂志（国内统一连续出版物号CN12-1006／F）2017年第2期第44页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页；《四川房地产》杂志（四川省连续性内部资料出版物准印证第01-099号）2010年第6期至2016年第6期扉页。