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我看“社区管理用房”和“物业服务用房”的不动产权利归属
黄为森 编著
二〇二二年五月十二日

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　　第一、“不动产权利主体同一”原则，是我国法律自《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年第55号令公布）、《中华人民共和国物权法》（2007年第62号令公布，2020年第45号令2021年废止）至《中华人民共和国民法典》（2020年第45号令公布）规定的基本原则。
　　第二、按照我国法律规定的“不动产权利主体同一”原则规定，经不动产登记，取得建筑物占用范围内建设用地使用权的民事法律关系主体，必然取得该建筑物所有权；经不动产登记，取得建筑物所有权的民事法律关系主体，必然取得该建筑物占用范围内建设用地使用权。
　　第三、《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
　　《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
　　《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
　　《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（《中华人民共和国物权法》第七十三条，曾有相同规定。）
　　《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。
　　第四、自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年第63号令公布，2019年第5号令修正）第三十六条规定，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
　　第五、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定的，建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”的“申请人”，是指作为建设单位的房地产开发企业。
　　按照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条的规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定的“属于业主共有”的“物业服务用房”，由作为建设单位的房地产开发企业申请“属于业主共有”的建筑物所有权和土地使用权登记。
　　未按照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条的规定，成就不动产登记的“物业服务用房”，不“属于业主共有”。
　　第六、按照“不动产权利主体同一”原则和《中华人民共和国民法典》第二百三十一条、第三百五十二条的规定，作为建设单位的房地产开发企业合法建造的“社区管理用房”，建筑物所有权和其占用范围内建设用地使用权，属于作为建设单位的房地产开发企业所有。但是，有管辖权的人民政府及其主管部门的计划、规划、用地、开工、竣工等文件，对“社区管理用房”权利归属另有规定的，从其规定。
　　第七、“使用权”仅仅是《中华人民共和国民法典》规定的“所有权”的“权能”。“使用权”不等同于“所有权”。对不动产拥有使用权，不等同于取得该不动产建筑物的所有权。
　　“规划用途”不等同于“规划所有”。“规划用途”不是取得该不动产建筑物所有权的合法依据。如果有管辖权的人民政府及其主管部门的计划、规划、用地、开工、竣工等文件，仅仅从“规划用途”上规定了“社区管理用房”，而未规定“社区管理用房”权利归属的，“社区管理用房”建筑物所有权和其占用范围内建设用地使用权，属于作为建设单位的房地产开发企业所有。

　　
　　
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　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006、国内统一连续出版物号CN12-1006／F）1998年第11期第34页，2001年第5期第49页，2017年第2期第44页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页，2019年第5期第34页、第35页，2020年第2期第34页、第35页，2020年第6期第38页、第39页，2020年第12期第13页、第15页；《中国房地信息》杂志（CN11-2586／F）1995年第2期第39页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《四川房地产》杂志（川内字02-148号）1992年第6期第25页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。
　　
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