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我看《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定的注销登记
黄为森 编著
二〇一六年二月十日

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　　已经于2016年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部第63号令，以下简称《细则》）第二十八条规定：
　　有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
　　（一）不动产灭失的；
　　（二）权利人放弃不动产权利的；
　　（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；
　　（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利灭失的；
　　（五）法律、行政法规规定的其他情形。
　　不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面意见。
　　
　　我研读《细则》后感觉，《细则》第二十八条第一款第三项规定的情形，当事人似乎不可以申请办理注销登记。
　　我研读《细则》后感觉，《细则》第二十八条第二款的规定，似乎不可以适用于《细则》第二十八条第一款第二项规定的情形。
　　我的理由是：
　　
　　第一、在《细则》第二十八条第一款第三项的规定中，首先，“依法没收”不动产是国家机关单方意思表示就能成立并且生效的权力。“依法没收”的前提之一，是被没收的不动产权利不合法。既然不动产权利不合法，其权利主体似乎没有申请注销该权利的资格。
　　其次，“征收”不动产是不动产转移行为。“征收”前，如果被征收人申请注销不动产权利，则“征收”不能成立；“征收”后，被征收人的不动产权利已经转移给征收人，被征收人似乎已无该权利可以申请注销。在不动产转移登记实务中，出让人不申请注销登记，似乎已是被法律、行政法规认可的数十年的行业惯例。并且，征收人显然不会因为自己“征收”不动产申请注销登记。
　　再次，“收回”不动产权利似乎不可以申请注销登记的道理，与“征收”不动产相同。
　　
　　第二、《细则》第二十八条第一款第二项“权利人放弃不动产权利”中泛指的“权利人”，包括《细则》第二十八条第二款中的所有权人、使用权人、抵押权人、地役权人、预告登记权利人。既然抵押权人、地役权人、预告登记权利人已经放弃不动产权利，在此时点上，抵押权人、地役权人、预告登记权利人已经不便赞同或者反对所有权人、使用权人申请办理的注销登记。
　　因此，“权利人放弃不动产权利”后，不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人似乎不应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面意见。
　　
　　
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　　█ 本文作者相关信息：
　　请见《中国房地产》杂志（刊号CN12-1006／F）1998年第11期第34页；《中国房地产》杂志（刊号CN12-1006／F）2001年第5期第49页；《中外房地产导报》杂志（刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《蜀都房地产》杂志（准印证02-012）1998年第10期第31页；《四川房地产》杂志（四川省连续性内部资料出版物准印证第01-099号）2010年第6期至2015年第11期扉页。

　　
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