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不动产登记应当敬畏法律规定的房地产权利主体同一原则
黄为森 编著
二〇二一年八月十三日

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　　昨日，有某省某市不动产登记界的同行向我提问：
　　“黄老师，我们有一个案子，想请教您一下
　　“甲方将20亩土地转让给乙方，双方约定地上房屋已破旧不办理转移登记，由乙方负责拆迁费用，双方申请办理了土地转移登记。后来乙方在未拆迀情况下，将该宗地抵押给丙公司，双方申请办理了抵押登记，登记时乙方承诺地上无建筑物，而登记机构描述地上违筑物为未拆危房。现在乙方已无力还款，丙公司申请法院执行，法院公开拍卖该宗地及地上建筑物。甲方跳出来说地上建筑物系自己的没卖给乙方，因房产证还在手中，申请执行异议被法院驳回，转而状告登记机构的抵押登记违法，请求撤销该抵押登记。一审法院以甲方不是抵押登记案适格主体予以驳回。甲上诉中院，中院称其适格，发回一审法院重审。现在一审法院经调查判登记机构抵押登记违法，但不撤销该登记。
　　“中院认为，地上房层仍是甲的，因为没有过户，抵押登记没有征得房屋产权人甲方同意，涉及甲方利益，甲方是该宗地利害关系人，所以适格。
　　“我是无语了，法院不顾城镇房地产出让转让关于“土地转让时，地上建抅筑物一并转让”的相关规定，认为只要地上房屋没有办理转移登记，就仍属甲方。也不理会甲乙双方在土地转让登记时的约定。
　　“请问，1、一审法院如此判决是否合法？2、登记机构可否有上诉必要？”
　　遵嘱，现尝试回答以上提问如下。
　　
　　第一、在该案中，作为不动产登记机构的您单位，和在行政诉讼中管辖您单位的中级人民法院，都很任性，都敢无视法律规定的“房地产权利主体同一”原则。
　　第二、您单位居然敢同意“甲方将20亩土地转让给乙方，双方约定地上房屋已破旧不办理转移登记，由乙方负责拆迁费用，双方申请办理了土地转移登记。”
　　第三、您介绍说的“甲方跳出来说地上建筑物系自己的没卖给乙方，因房产证还在手中，申请执行异议被法院驳回，转而状告登记机构的抵押登记违法，请求撤销该抵押登记。”是甲方对您单位高度负责，教育您单位在不动产登记中必须坚守法律规定的“房地产权利主体同一”原则。
　　第四、您介绍说，“一审法院以甲方不是抵押登记案适格主体予以驳回。甲上诉中院，中院称其适格，发回一审法院重审。”在行政诉讼中管辖您单位的中级人民法院，居然敢无视房屋是土地的定着物，居然敢无视房屋和该房屋定着的土地房地产权利主体必须同一。居然敢无视甲方自愿转移该土地使用权，并且自愿申请办理土地使用权转移登记后，甲方已经丧失该土地使用权。居然敢无视根据法律规定的“房随地走”原则，甲方在实体法意义上已经丧失该房屋所有权。
　　第五、在行政诉讼中管辖您单位的中级人民法院，居然敢无视自《中华人民共和国物权法》施行以来，《房屋所有权证》已经不是确认房屋所有权的唯一合法凭证。居然敢无视确认不动产权利归属的是不动产登记簿，并且不动产登记簿的效力高于甲方所持《房屋所有权证》的效力。
　　第六、在行政诉讼中管辖您单位的中级人民法院，居然敢无视甲方所持《房屋所有权证》是因您单位故意或者过失犯错所致（您单位本该收回甲方所持《房屋所有权证》并将其废止归档）。居然敢无视自愿申请办理土地使用权转移登记后，甲方所持程序法意义上的孤证，已经不能证明甲方拥有该房屋所有权。
　　第七、从甲方在土地使用权转移登记和后来的行政诉讼中的表现来看，甲方涉嫌“恶意申请登记”和“恶意诉讼”，关于此点，建议您单位和在行政诉讼中管辖您单位的人民法院关注。
　　第八、在行政诉讼中管辖您单位的一审人民法院，对法律的理解和适用准确，有高超的执法艺术，对您单位的惩戒刚柔适度。就我理解，在行政诉讼中管辖您单位的一审人民法院，重审判决您单位“抵押登记违法，但不撤销该登记”，第一坚守了法律规定的原则，第二照顾了二审人民法院的面子，第三体现了对您单位的关爱。但是，您单位的“登记违法”，主要不是表现在“抵押登记”，而是主要表现在前一手的“转移登记”。
　　第九、建议您单位服从在行政诉讼中管辖您单位的一审人民法院的重审判决。建议您单位不上诉，不申诉。建议您单位从本案中吸取深刻的教训，为维护社会稳定，促进市场繁荣，而努力搞好本单位肩负的不动产登记工作。
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　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006、国内统一连续出版物号CN12-1006／F）1998年第11期第34页，2001年第5期第49页，2017年第2期第44页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页，2019年第5期第34页、第35页，2020年第2期第34页、第35页，2020年第6期第38页、第39页，2020年第12期第13页、第15页；《中国房地信息》杂志（CN11-2586／F）1995年第2期第39页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《四川房地产》杂志（川内字02-148号）1992年第6期第25页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。
　　
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