黄为森博客▲

试说“毛地出让”和“纯地转让”涉及的不动产登记
黄为森 著
二〇一八年二月十六日

　　本文所称出让，是指国有土地使用权出让，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　本文所称转让，是指国有土地使用权转让，即土地使用者将土地使用权再让与的行为，包括出售、交换和赠与。
　　本文所称“毛地”，“净地”的对称，是指出让前，未处理好不动产权属、补偿安置等法律关系，未完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发的土地；出让前处理好不动产权属、补偿安置等法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发的土地为“净地”。
　　本文所称“纯地”，是指国有土地使用权出让后转让前，土地使用者未按照土地使用权出让合同规定和城市规划要求的期限、条件、投资、开发、利用、经营的土地。
　　近来，常见有当事人询问或者申请“毛地出让”或者“纯地转让”涉及的不动产登记，常见有不动产登记机构工作人员似乎不了解“毛地出让”或者“纯地转让”涉及的不动产登记。为此，我想尝试谈谈对此问题的看法。
　　
　　一、不动产登记机构不得受理当事人因“毛地出让”申请的登记
　　国家禁止“毛地出让”。可以见到的国家禁止“毛地出让”的规定主要有：
　　（一）国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）第三条规定，“省（区、市）国土资源主管部门要加强对市、县招拍挂出让公告的审查，对发现存在超面积出让、捆绑出让、‘毛地’出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。”
　　（二）国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）第四条第一款第二项规定，“土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得‘毛地’出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。”第五条第一款规定，“对市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、‘毛地’出让、超三年开发周期出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。”
　　（三）国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号）第二条规定，“实行建设用地使用权‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。”
　　（四）国土资源部《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发〔2007〕236号）第二条第三款规定，“成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。”
　　（五）国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）第二条规定，“要在盘活利用存量土地的同时，对依法收回的闲置土地和具备‘净地’供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。”
　　
　　二、不动产登记机构不得受理当事人因“纯地转让”申请的登记
　　国家禁止“纯地转让”。可以见到的国家禁止“纯地转让”的规定主要有：
　　（一）国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年，第55号令）第十九条规定，“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”
　　（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年，第72号令）第三十九条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
　　（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项规定，以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定的条件的，不得转让。
　　（四）《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》（2011年，第588号令）第二十条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。”
　　（五）建设部《城市房地产转让管理规定》（2001年，第96号令）第十条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第六条第一项规定，以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定条件的房地产不得转让。
　　
　　三、警惕办理“正在建造的建筑物”抵押可能承担的登记风险
　　（一）建设部《城市房地产抵押管理办法》（2001年，第98号令）第三条第五款规定，“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”
　　（二）《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定，“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。”
　　（三）《中华人民共和国物权法》（2007年，第62号令）第一百九十五条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”
　　（四）《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第四款规定，“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”
　　（五）房地产抵押具有房地产交易的属性。抵押权人以在建工程设立抵押权的目的，就是为了转移该工程所有权和该工程占有范围内的土地使用权获得交换价值受偿。这里，可能会发生以出让方式取得的国有建设用地使用权“纯地转让”问题。对此，《城市房地产抵押管理办法》第二十八条的规定预先采取了防范措施，防止“以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”，或者“请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”时，发生“纯地转移”的情形。
　　（六）《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。该法该条对“正在建造的建筑物”抵押可能涉及“纯地转移”问题，没有规定《城市房地产抵押管理办法》第二十八条那样的防范措施。并且，该法该条没有像《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款那样限定，“正在建造的建筑物”抵押，仅限抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，与贷款银行设定的抵押。
　　（七）不动产登记机构如果仅仅按照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项规定，而不顾及到《城市房地产抵押管理办法》第二十八条的规定办理“正在建造的建筑物”抵押，可能会因“纯地转移”问题，承担登记风险。
　　
　　
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　　▲▲ 本文作者相关信息：
　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）1998年第11期第34页；《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）2001年第5期第49页；《中国房地产》杂志（国内统一连续出版物号CN12-1006／F）2017年第2期第44页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。