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“注销登记”或者“更正登记”不能“删除”或者“销毁”不动产登记簿
黄为森 著
二〇一八年一月二十二日

　　
　　本月中旬，我撰写了《我理解的“依职权注销登记”、“依职权撤销登记”和“依职权更正登记”》，发表在互联网上，回答江苏省苏州市同行向我的提问。
　　近日，有江苏省淮安市的同行看了该文后，向我提问：
　　“黄老您好！认真学习了您上周写的关于依职权注销、撤销、变更登记的文章，收益颇多，对细则中关于依职权更正的条款也有了进一步的理解。但您文章最后关于按照法律文书拆消登记尚不理解。您认为“不动产登记机构不得因人民法院判决撤销不动产登记行为，而撤销不动产登记簿。不动产登记机构必须按照将登记事项记载于不动产登记簿完成登记的那个时点原样，永久保存不动产登记薄”。根据条例，登记薄记录了不动产的自然状况、权利状况及其它限制信息等，登记那个时点完成即形成了登记薄，有了权利人和自然状况等登记信息。如果登记行为被拆消，可能是因为权利人的权利来源（即登记薄中权利状况）不合法或不动产本身（及登记薄中自然状况）不符合法规所规定的登记要求。这个时点的登记薄信息我们应该如何把握？
　　“比如权利人非法所得的被法院判决撤销，登记薄中权利人应该注销，就如××地区法律所规定的涂销登记，但是我国法中无此登记规定，实务中我们应该如何操作？
　　“以上不解请黄老、各位老师、同行指教。谢谢！”
　　
　　遵嘱，现尝试回答以上提问如下。
　　
　　一、不动产登记就是“记载”不动产登记簿的行为
　　国务院《不动产登记暂行条例》（2014年，第656号令）第二条规定，“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”该条例第三条规定，“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”该条例第十条规定，“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。”该条例第十三条第一款规定，“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”
　　国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》（2016年，第63号令）第八十一条规定，“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”
　　《不动产登记暂行条例》规定的“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿”，包括因人民法院判决撤销不动产登记行为而应当更正的不动产登记。该更正登记记载于不动产登记簿后，“除依法予以更正外不得修改登记事项”，“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存”。
　　人民法院判决撤销不动产登记行为，如遇需要当事人申请注销登记或者更正登记当事人不申请的，不动产登记机构应当按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，“依职权更正登记”。“依职权更正登记”，属于《不动产登记暂行条例》规定的将“其他法定事项”“记载于不动产登记簿的行为”。“依职权更正登记”后，“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存”。
　　

　　二、“依职权更正登记”可能涉及的不动产登记簿的簿页
　　《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定，不动产登记簿由“簿页”（即通常所称“活页”）组成。为了叙述的方便，请允许我将在同一不动产登记簿中，记载宗地、宗海基本信息的簿页定义为“主簿页”，将记载不动产权利信息和其他信息的簿页定义为“辅簿页”。
　　从物权法意义上说，同一不动产登记簿的“主簿页”，记载或者主要记载“物权”的“物”；“辅簿页”记载或者主要记载“物权”的“权”。“主簿页”和“辅簿页”登记的信息，共同构成了完整意义上的不动产“物权”。
　　同一不动产登记簿的“主簿页”，有“宗地基本信息（或者宗海基本信息）”、“附图”、“不动产权利登记目录”等3种簿页。
　　同一不动产登记簿的“辅簿页”，有“不动产权利及其他事项登记信息”等20种簿页。辅簿页的“不动产权利及其他事项登记信息”，是其他19种辅簿页的封面和索引。辅簿页具有“候补性”，就是说，只有当发生辅簿页中某页或者某几页登记的情形时，才可以将该辅簿页添加到不动产登记簿中。如果将没有登记“物权”的“权”的空白辅簿页，添加到主簿页记载有“物权”的“物”的不动产登记簿中，除可以说明簿证样式外，似无其他意义。
　　
　　三、关于不动产权属的“前手登记”、“本手登记”和“后手登记”
　　根据不动产登记簿的推定效力认定，凡是被记载于不动产登记簿上的不动产权利，均被认为该不动产权利归属和内容与真实的物权归属和内容相同。为了叙述的方便，请允许我将已经发生的最后一次不动产登记，定义为“前手登记”。
　　因人民法院判决撤销不动产登记行为而应撤销的不动产登记，必须记载于不动产登记簿。为了叙述的方便，请允许我将拟办理或者正在办理的不动产登记，定义为“本手登记”；将紧接“本手登记”发生的不动产登记，定义为“后手登记”。完成每手登记，都有一个客观存在的时点。每一时点记载不动产登记信息的不动产登记簿，必须永久保存。
　　判决撤销不动产登记行为引发的不动产“本手登记”，不是删除“前手登记”的电子介质不动产登记簿记载的信息，不是销毁“前手登记”的纸介质不动产登记簿的相关簿页。不动产登记簿的横向单元格构成行，纵向单元格构成列。判决撤销不动产登记行为引发的不动产登记，仅仅是在“本手登记”的不动产登记簿相关簿页，紧靠“前手登记”的纵向列单元格中，记载“本手登记”“对冲”“前手登记”的信息。
　　
　　四、“涂销登记”并非涂抹销毁不动产登记簿记载的信息或者簿页
　　学界介绍的“涂销登记”，与“消灭登记”一起，隶属于“注销登记”。其中，“涂销登记”是因权利灭失或者登记错误启动的不动产登记；“消灭登记”是因标的物灭失启动的不动产登记。
　　由此看来，“注销不动产权属”的不动产登记，应当适用“涂销登记”；“注销不动产登记簿”的不动产登记，应当适用“消灭登记”。
　　“涂销登记”后，不动产登记簿会默诵“物的编成主义”，仍将已经记载的不动产紧紧搂在自己怀里，不增不减、不舍不弃，静候“后手登记”中，下一位钟情于该不动产权利的新人入赘。
　　不动产登记簿按照多个登记簿一为册，一个宗地（宗海）一为簿、一个不动产单元一为本、一类不动产权利或事项登记信息一为页组卷。学界介绍的“涂销登记”，仅仅是废止自被“涂销”时不动产登记簿记载的不动产权利，并非涂抹销毁不动产登记簿记载的信息或者簿页；学界介绍的“消灭登记”，仅仅是废止不动产登记簿自被“消灭”之时起的效力，并非销毁灭没不动产登记簿记载的信息或者簿页甚至整个登记簿。
　　
　　
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　　请见《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）1998年第11期第34页；《中国房地产》杂志（国内统一刊号CN12-1006／F）2001年第5期第49页；《中国房地产》杂志（国内统一连续出版物号CN12-1006／F）2017年第2期第44页；《中外房地产导报》杂志（国内统一刊号CN44-1158／F）1999年第21期第25页、第28页；《中国不动产》杂志（国内统一刊号CN10-1292∕F）2016年第11期第52页、第53页；《蜀都房地产》杂志（内部资料准印证02-012）1998年第10期第31页。