黄为森著—《我理解的“依职权注销登记”、“依职权撤销登记”和“依职权更正登记”》

分类:不动产登记
2018-01-13 22:52 阅读(?)评论(0)

 

我理解的“依职权注销登记”、“依职权撤销登记”和“依职权更正登记”
黄为森
二〇一八年一月十一日


  近日,有江苏省苏州市的同行向我提问:
  “黄老,您好!
  “关于注销登记,原房屋登记办法,土地登记办法依据人民法院生效的法律文书致使房屋,土地使用权利消灭的,登记机构可以直接办理注销登记,公告作废原权利证书。而实施细则是当事人可以申请办理注销登记。当事人不申请注销怎么办?
  “在日常实务中,登记机构凭人民法院生效的法律文书致使权利消灭的类型都是根据判决权利归属内容做出权利更正或者转移的登记,收回不动产证书或公告作废。而不是做注销登记。只有不动产绝对灭失或政府征收决定收回土地使用权的才做注销登记。而法院裁决撤销行政登记行为的,如果撤消的是首次登记,登记簿如何处理,盼您指教!”
  次日,苏州市同行再问:
  “黄老,早安。
  “一直关注您每一篇文章,认真学习。但对实施细则释义关于依职权更正和依职权注销的解释还是不甚明白。个人理解,对人民法院裁决撤消不动产首次登记行为的,理论上讲,就是该登记行为至始不存在恢复到未登记状态。就如未达法定婚龄民政部的结婚登记一开始无法律效力一样。而注销登记是已登记的不动产权利因各种原因灭失的登记类型。查了相关资料,××有涂销登记和注销登记之分。××没有。感觉实施细则把依人民法院生效的法律文书引起权利消灭这款放在当事人可以申请注销登记这一栏让人难以理解。以前的房屋土地登记办法对这种情况都是单设条款的。实施细则如此修改的立法背景不知如何考虑的,现在实务操作不知如何是好。是直接删除登记簿登记记录,还是在登记簿备注记载法院撤消的文书,然后公告作废证书?通知原权利人?他是否可以对登记机构这样做提起行政诉讼?现在法院对行政诉讼不符合登记程序的,一般都会作出撤销行政行为的裁决。盼黄老您不吝赐教。”
  
  遵嘱,现尝试回答以上提问如下:
  
  一、判决撤销不动产登记行为或者行政赔偿的主要法律依据
  《中华人民共和国行政诉讼法》(2014年,第15号令)第七十条规定,“行政行为有下列情形之一的,人民法院判决撤销或者部分撤销,并可以判决被告重新作出行政行为:(一)主要证据不足的;(二)适用法律、法规错误的;(三)违反法定程序的;(四)超越职权的;(五)滥用职权的;(六)明显不当的。”
  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》(法释〔20159号)第十条第五款规定,“原行政行为被撤销、确认违法或者无效,给原告造成损失的,应当由作出原行政行为的行政机关承担赔偿责任;因复议程序违法给原告造成损失的,由复议机关承担赔偿责任。”
  《中华人民共和国行政诉讼法》赋予行政相对人很大的诉权,按照该法第二条的规定,公民、法人或者其他组织“认为”行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法向人民法院提起诉讼。

是不是以不动产登记机构为被告提起行政诉讼,是行政相对人独立自主行使的权利,不动产登记机构应当尽快学会接受这种形式的民意监督。
  常见有人民法院判决撤销《房屋所有权证》或者《不动产权属证书》。做出此种判决的人民法院,似乎不理解仅仅判决撤销《房屋所有权证》或者《不动产权属证书》,并不能撤销不动产登记簿记载的不动产权属信息,并不能撤销不动产登记行为,并且会让不动产登记机构在不动产登记中无所适从。
  
  二、“注销登记”曾经孕育了“更正登记”
  20171229日,国土资源部《关于修改和废止部分规章的决定》(第78号令),废止了《土地登记办法》(2007年,第40号令)。
  建设部《城市房屋权属登记管理办法》(2001年,第99号令)第二十五条规定了“依职权注销登记”。该办法该条规定,“有下列情形之一的,登记机关有权注销房屋权属证书:(一)申报不实的;(二)涂改房屋权属证书的;(三)房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;(四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。”“注销房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”
  从形式上看,《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条,仅仅是对“依职权注销登记”的规定,但究其实质,是规定登记机构对登记簿记载的错误信息“依职权更正登记”。
  当年,一些地方性法规或者规章,采纳了《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条的立法模式,以“依职权注销登记”的形式,规定了“依职权更正登记”的内容。再后,一些地方法规,从“注销登记”中派生出“更正登记”;从“更正登记”中,派生出“依职权更正登记”。
  
  三、《物权法》初次规定的“更正登记”的瑕疵和沿革
  《中华人民共和国物权法》第十九条第一款规定,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”
  不难看出,《中华人民共和国物权法》第十九条第一款规定的“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误”,“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正”的,“登记机构应当予以更正”,显然不妥。
  从上位法意义上说,不动产登记中的更正登记,源于《中华人民共和国物权法》第十九条第一款的规定,但是,该法该条该款只规定了“依申请更正登记”,没有规定“依职权更正登记”。
  建设部《房屋登记办法》(2008年,第168号令)以“更正登记”的启动方式不同,将其划分为“依申请更正登记”和“依职权更正登记”;以“更正登记”涉及的标的不同,将其划分为“不涉及房屋权利归属和内容的更正登记”和“涉及房屋权利归属和内容的更正登记”。
  《房屋登记办法》第七十五条,小心翼翼地对“更正登记”做出了规定:“房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误,不涉及房屋权利归属和内容的,应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;当事人无正当理由逾期不办理更正登记的,房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正,并书面通知当事人。”“对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误,房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;办理更正登记期间,权利人因处分其房屋权利申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。”
  
  四、《房屋登记办法》曾经规定有“依职权注销登记”和“依职权撤销登记”
  《房屋登记办法》第四十一条规定了“依职权注销登记”。该办法该条规定,“经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记,将注销事项记载于房屋登记簿,原房屋所有权证收回或者公告作废。”
  《房屋登记办法》第八十一条规定了“依职权撤销登记”。该办法该条规定,“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”
  
  五、《细则》规定的“依职权更正登记”
  国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》(2016年,第63号令)第八十一条规定了“依职权更正登记”。该细则该条没有划分“不涉及房屋权利归属和内容的更正登记”和“涉及房屋权利归属和内容的更正登记”,笼统地规定“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误,应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的,不动产登记机构应当在公告15个工作日后,依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”
  《不动产登记暂行条例实施细则》没有像《房屋登记办法》那样专门规定“依职权注销登记”和“依职权撤销登记”,将“依职权注销登记”和“依职权撤销登记”统统纳入了“依职权更正登记”进行调整。
  因人民法院判决撤销不动产登记行为而应撤销的不动产登记,属于错误登记。该错误登记应当适用更正登记予以纠正。
  人民法院判决撤销不动产登记行为,如遇需要当事人申请注销登记当事人不申请的,不动产登记机构应当按照《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定,“依职权更正登记”。
  
  六、赞同苏州市同行关于“清盘归零”的见解
  不动产首次登记,是《不动产登记暂行条例实施细则》整合国土资源部《土地登记办法》和建设部《房屋登记办法》规定的总登记、初始登记、设立登记,创设的登记类型。该细则创设的首次登记,是指不动产所有权、用益物权和担保物权的第一次登记。该细则通篇,不再使用总登记、初始登记、设立登记概念。
  我非常赞同苏州市同行关于“清盘归零”的见解,即“一直关注您每一篇文章,认真学习。但对实施细则释义关于依职权更正和依职权注销的解释还是不甚明白。个人理解,对人民法院裁决撤消不动产首次登记行为的,理论上讲,就是该登记行为至始不存在恢复到未登记状态。”
  当然,苏州市同行如果能够将“该登记行为至始不存在”表述为“该登记行为自始无效”,似乎更好。
  
  七、不动产登记簿记载的信息不得因任何原因删除
  国务院《不动产登记暂行条例》第十条规定,“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。”该条例第十三条规定,“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”
  据此规定,不动产登记机构不得因人民法院判决撤销不动产登记行为,在办理“注销登记”的“注销”或者“更正登记”的“更正”时,“删除”不动产登记簿记载的信息。
  不动产登记机构不得因人民法院判决撤销不动产登记行为,而撤销不动产登记簿。不动产登记机构必须按照将登记事项记载于不动产登记簿完成登记的那个时点原样,永久保存不动产登记簿。
  
  
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  请见《中国房地产》杂志(国内统一刊号CN12-1006F1998年第11期第34页;《中国房地产》杂志(国内统一刊号CN12-1006F2001年第5期第49页;《中国房地产》杂志(国内统一连续出版物号CN12-1006F2017年第2期第44页;《中外房地产导报》杂志(国内统一刊号CN44-1158F1999年第21期第25页、第28页;《中国不动产》杂志(国内统一刊号CN10-1292F2016年第11期第52页、第53页;《蜀都房地产》杂志(内部资料准印证02-0121998年第10期第31页。

 

 

 

  最后修改于 2018-01-23 21:15    阅读(?)评论(0)
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