黄为森著—《我看关于“闷顶层”的行政判决》

2017-09-02 12:38 阅读(?)评论(0)

 

我看关于“闷顶层”的行政判决
黄为森
二〇一六年二月十九日

 

  “中国房地产产权论坛”有网友以“请教老房产,房屋用途需要登记机关进行实质审查吗?”为题发问:
  2010730日,某公民与甲公司签订《商品房买卖合同》,合同约定购买甲公司开发的位于二街21单元1801室房屋(精装修)一套,房屋建筑面积186.25平方米,其中套内建筑面积157.53平方米,公共部分与公用房屋分摊建筑面积28.72平方米。经房地产测绘机构测绘,该房18层标准层建筑面积为122.37㎡、标准层以上的闷顶层面积为61.89㎡。后某公民与甲公司共同申请,房屋登记机关于2011719日为其办理房屋转移登记,向某公民颁发了房屋产权证,房屋登记薄和房屋产权证内记载:房屋用途为住宅,建筑面积184.26.套内建筑面积156.69㎡。现某公民以房屋登记机关将闷顶层登记在其房产证建筑面积中,没有是事实和法律依据为由,向法院提起诉讼,要求撤销房屋产权证。房屋登记机关依法进行了答辩并提供了为甲公司办理初始登记、为某公民办理转移登记的申请材料和相关法律依据。本案争论焦点闷顶层,在18层户内有上人孔通向闷顶,闷顶层高达到2.2米,登记机关向法院提交了《房屋测量规范》、建住房[2008]84号、建住房[2008]36号文件,证明房屋建筑面积记载按照《房屋测量规范》测量的房屋建筑面积,规划用途记载建设工程规划许可证及其所附图件上记载确定的房屋用途,提交了规划部门的书面证明,证明闷顶层在规划证证载面积范围内,二街2幢整栋楼的用途为住宅,该房屋设计部门书面证明闷顶为18楼对应各户单独使用。
  法院认为:按照建设部200631日颁布实施的《住宅建筑规范》规定,住宅应满足人体健康所需的通风、日照和隔声要求。诉争的闷顶层不通风,无采光,不通水电,且闷顶层内设置了消防管道、排水管道等公共设施,不具备住宅的基本使用功能。涉案房屋产权证记载的用途为住宅,与住宅的基本要求不符。作为房产登记机关,进行房产登记时负有合理的审慎审查义务,其在办理原告房产登记时,将不具备住宅使用功能的闷顶层登记为住宅,主要证据不足,不符合法律规定。经法院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项之规定,判决如下:
  一、撤销房屋登记机关向某公民颁发的房屋产权证。
  二、房屋登记机关于本判决书生效后60日内,重新为某公民办理房产登记。
  请教各位老师:1、房屋用途需要登记机关进行实质审查吗?2、在初始登记没有撤销的情况下房屋登记机关肿么重新为某公民办理房产登记呢?
  
  对于该问题,老房产邓海生老师和我的很多同行进行了热烈的讨论。
  《中国房地产产权论坛》数月将关于该讨论的帖子,在该论坛“一周热门话题”栏目置顶。关心该案的网友,可以点击本文文首的链接,浏览全部讨论意见。
  对于该问题,我尝试陈述了以下意见:
  
  感谢老房产邓海生老师和以上同行对该案作出的精当点评。受此启发,我想换一个视角,尝试再议该案。
  第一、《中华人民共和国行政诉讼法》(2014年版,下同)第二条第一款规定,公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法向人民法院提起诉讼。该法第十二条第一款第十二项规定,人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的诉讼
  第二、该案人民法院判决房屋登记机构败诉的前提,必须是,人民法院有确凿的证据,证明房屋登记机构的行政行为侵犯了原告的合法权益。
  第三、该案事实部分审理的重点,应当是原告究竟同时购买的“第十八层”和“闷顶层”,还是仅仅购买的是“第十八层”。
  第四、如果原告同时购买的“第十八层”和“闷顶层”,买卖双方共同向房屋登记机构申请“第十八层”和“闷顶层”的所有权转移登记,房屋登记机构为原告登记了“第十八层”和“闷顶层”的所有权,何错有之?原告购买房屋在先,申请登记所购房屋所有权在后,购买房屋是房屋权属登记的基础法律关系,基础法律关系不变更,更正房屋权属登记无前提!
  第五、如果原告仅仅购买了“第十八层”,房屋登记机构将“闷顶层”一并登记为原告所有,“闷顶层”为原告的不当得利。房屋登记机构并未因此侵犯原告“第十八层”的合法权益。人民法院凭什么可以以不属于原告所有的“闷顶层”不具备住宅使用功能为由,判决房屋登记机构败诉?
  第六、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第二项规定,行政行为程序轻微违法,但对原告权利不产生实际影响的,人民法院判决确认违法,但不撤销行政行为。
  第七、该案房屋登记机构未侵犯原告的合法权益,即使行政行为程序轻微违法,人民法院不应当适用撤销判决。
  第八、该案人民法院判决撤销房屋登记机构颁发的房屋所有权证,重新为原告办理房屋权属登记。判决撤销房屋所有权证,不等于判决撤销房屋登记簿记载的房屋所有权。不撤销房屋登记簿记载的房屋所有权,强制重新为原告办理房屋权属登记的判决,违反了一物一权的物权法定原则。
  第九、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项规定,行政行为主要证据不足的,人民法院判决撤销或者部分撤销,并可以判决被告重新作出行政行为。该案人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定,作出的判决。
  第十、事实不清、证据不足,适用法律错误,恰恰是该案判决自身的瑕疵!
  
  根据我对我国物权法的理解,判断某一建筑物,是否属于业主的区分所有权建筑物中的专有部分,大概应当同时把握好以下标准:
  第一、该建筑物非法定共有,非天然共有,非约定共有;
  第二、该建筑物具有构造上的独立性,能够明确区分;
  第三、该建筑物具有利用上的独立性,可以排他使用;
  第四、该建筑物能够登记成为特定业主所有权的客体;
  第五、该建筑物规划上专属于特定房屋,并且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中,买受人购买时对此没有异议。
  如果,“闷顶层”的物理属性和法律属性均具备以上要件的话,毫无疑问,“闷顶层”可以作为业主的区分所有权建筑物中的专有部分。
  
  
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  ▲▲ 本文作者相关信息:
  请见《中国房地产》杂志(刊号CN12-1006F1998年第11期第34页;《中国房地产》杂志(刊号CN12-1006F2001年第5期第49页;《中外房地产导报》杂志(刊号CN44-1158F1999年第21期第25页、第28页;《蜀都房地产》杂志(准印证02-0121998年第10期第31页;《四川房地产》杂志(四川省连续性内部资料出版物准印证第01-099号)2010年第6期至2015年第11期扉页。



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